Wie is aansprakelijk voor gebreken als ik een bestaand huis koop? 

In dit artikel leest u wie er aansprakelijk is voor verborgen gebreken die u ontdekt nadat u een huis heeft gekocht.

Voorbeeld

U heeft een bestaand huis gekocht en na oplevering ontdekt u dat de dakconstructie rot is. Is de verkoper aansprakelijk voor de schade die u door dit verborgen gebrek lijdt?

De verkoper is niet altijd aansprakelijk voor gebreken

De verkoper is helaas niet altijd aansprakelijk voor problemen of gebreken die u aan uw nieuwe huis ontdekt. U heeft een bestaande woning gekocht. Als eigenaar draagt u het risico van eventuele problemen. De wet heeft speciale regels voor deze situatie. In de wet staat dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet als het niet de eigenschappen heeft die u als koper mocht verwachten. U mag in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. De kans is groot dat u heeft gekocht onder de NVM voorwaarden. Dat zijn de koopvoorwaarden die heel veel makelaars gebruiken. Die NVM voorwaarden gelden dan in plaats van de wet.

De koper heeft ook een onderzoeksplicht

Als u een huis koopt mag u niet zomaar verwachten dat alles piekfijn in orde is. U moet er dan eigenlijk rekening mee houden dat er hier en daar wat gebreken zijn. Hoe ouder het huis is hoe meer u vooraf moet onderzoeken. U kunt de woning zelf bezichtigen en vragen stellen aan de verkopers. Vaak wordt ook een bouwkundig bureau ingeschakeld om onderzoek te doen. Als u een oudere woning koopt is het belangrijk om zo’n onderzoek te laten uitvoeren. Als u geen onderzoek uitvoert, kunt u de gebreken die er achteraf blijken te zijn waarschijnlijk niet op de verkoper verhalen. Wel geldt dat u ervan mag uitgaan dat wat de verkoper aangeeft ook waar is. Als de verkoper u vertelt dat de keuken uit 2014 komt dan mag u daar ook vanuit gaan. Ook mag de verkoper geen gebreken verzwijgen. Als hij weet dat de CV ketel kapot is en ook weet (of moet weten) dat u die nodig heeft dan moet hij u dat vertellen.

NVM voorwaarden

Als op uw koopovereenkomst de NVM voorwaarden van toepassing zijn, gelden er andere regels. In de NVM akte leest u:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten een aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”

Dat houdt eigenlijk in dat op het moment dat u de sleutels krijgt (en getekend heeft bij de notaris) u als eigenaar al het risico draagt. Het uitgangspunt is dus dat alle gebreken voor uw eigen rekening zijn. Ook de gebreken die al aanwezig waren voordat u eigenaar werd. Maar daar zijn ook weer belangrijke uitzonderingen op gemaakt.

In artikel 6.3 van de NVM akte (of in oude versies artikel 5.3) staat dat de woning op het moment dat u eigenaar wordt de eigenschappen moet hebben die nodig zijn voor normaal gebruik als een woning. In plaats van woning kunt u ook iets anders invullen (bijvoorbeeld als u een huis koopt om als atelier te gebruiken). De verkoper geeft met dit artikel aan dat het huis in ieder geval voor normaal gebruik geschikt is.

Oplossing (eisen) van de verkoper

Als u een huis als woning koopt maar later blijkt deze vanwege ernstige verborgen gebreken niet als woning gebruikt te kunnen worden dan kunt u vaak een oplossing eisen van de verkoper. De rechter vindt niet vaak dat er sprake is van ernstige gebreken die normaal gebruik in de weg staan. Ook geldt er een uitzondering voor ‘kenbare gebreken’. Als u de ernstige gebreken al kende of zag toen u de woning kocht, heeft u deze geaccepteerd. Dat geldt ook als u de gebreken zou hebben ontdekt als u goed onderzoek had gedaan. En dat onderzoek ook van u werd verwacht omdat de woning al erg oud was.
De andere uitzondering kwam hierboven al naar boven. Als de verkoper weet dat een belangrijk onderdeel van de woning niet werkt, moet hij u dat vertellen. Tenzij u dat probleem zelf al ziet zitten of had kunnen ontdekken. Bijvoorbeeld een kapotte vloer. Als u tijdens het bekijken van de woning losse planken ziet dan kunt u later niet een nieuwe vloer eisen. U heeft de woning dan gekocht inclusief kapotte vloer.

De verkoper aanspreken op een verborgen gebrek

Wilt u de verkoper aanspreken op een verborgen gebrek dat u heeft ontdekt? Het is belangrijk dat u dat binnen 2 maanden na het ontdekken van het probleem doet. En dat u de verkoper eerst een redelijke periode geeft om met een oplossing te komen. Dat is normaal gesproken 2 weken. Een voorbeeldbrief vindt u hier.
Komt de verkoper niet met een oplossing? Dan zijn er helaas niet altijd juridische mogelijkheden om een vergoeding te eisen. Daarnaast kunnen er ook aanvullende clausules in uw overeenkomst zijn opgenomen die invloed hebben op uw juridische positie.