Wie is aansprakelijk voor gebreken als ik een bestaand huis koop?

In dit artikel leest u wat u kunt doen wanneer u in uw net aangekochte huis een verborgen gebrek, zoals een lekkage, ontdekt.

Voorbeeld

U bent bij de notaris geweest voor de overdracht van uw nieuwe woning en het aannemen van de sleutels. Na een week hard klussen is het eindelijk zo ver en overnacht u in uw nieuwe woning. Na een aantal keer de douche te hebben gebruikt, merkt u ineens een lekkage op. Kunt u de verkoper aanspreken voor de schade die u lijdt door dit verborgen gebrek?

Wat zijn uw rechten en plichten als koper?

De kans is groot dat u met de verkopers een koopovereenkomst met NVM-voorwaarden getekend heeft. Deze voorwaarden worden door heel veel makelaars gebruikt en zijn opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Ook VastgoedPRO en VBO Makelaars maken gebruik van vergelijkbare documenten. In deze overeenkomst en voorwaarden staat wie er verantwoordelijk is bij gebreken (schades of andere problemen). Belangrijk om te weten is dat het risico dat hoort bij de woning, overgaat op u als koper wanneer u bij de notaris tekent voor de overdracht. U wordt op dat moment dus eigenaar van de woning met al zijn zichtbare en onzichtbare gebreken.

Kunt u de verkoper dan niet aanspreken voor de in het voorbeeld genoemde lekkage? In sommige gevallen is dit tóch mogelijk. 

Wanneer is een lekkage een verborgen gebrek?

Gebreken die zijn ontstaan ná de overdracht, komen voor risico van de koper. We praten over een ‘verborgen’ gebrek, als het gebrek al vóór de overdracht in of rond de woning aanwezig was, maar niet door u is opgemerkt.

Belangrijke vraag voor de aansprakelijkheid is of u het gebrek als koper had moeten opmerken. We noemen dit ook wel de onderzoeksplicht van de koper. De wet verwacht van u als koper namelijk dat u de woning onderzoekt tijdens een bezichtiging. Had u tijdens een bezichtiging en/of onderzoek een gebrek kunnen opmerken (of signalen die daarop wijzen), dan wordt het gebrek niet als verborgen gezien. Het gevolg is dat u dan als koper zelf verantwoordelijk bent voor het verhelpen van het probleem. 

Hoe zwaar is die onderzoeksplicht nu precies?

Van u als koper wordt verwacht dat u de woning goed bekijkt en onderzoekt. Hoe ouder een woning, des te meer u als koper zult moeten onderzoeken. Deze kans krijgt u tijdens een bezichtiging, maar u kunt ook een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren. Ziet u tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld een vochtplek op het plafond? Dan is het uw plicht om dat nader te onderzoeken. Dit kunt u doen door aan de verkoper te vragen wat de oorzaak van de vochtplek is en of deze al verholpen is. Op het moment dat de verkoper dus aangeeft dat er in de woning geen lekkages aanwezig zijn, dan mag u daarop vertrouwen. Verder onderzoek hiernaar is in zo'n situatie dan ook niet nodig. Zorg wel dat u het antwoord van de verkoper op papier krijgt. Daarmee kunt u aantonen dat u onderzoek hebt gedaan en wat daarover door de verkoper is aangegeven en u als koper dus mag verwachten. Een andere veelgebruikte optie is het inschakelen van een (bouw)expert. 

Bent u bang dat u na het lezen van de tekst hierboven te weinig onderzoek heeft gedaan en er dus niet gesproken kan worden van een ‘verborgen’ gebrek? Dan kan het tóch nog zijn dat de verkoper aansprakelijk is. 

De verkoper is aansprakelijk als hij wist dat er een lekkage was maar niks heeft gezegd 

Een verkoper kan toch aansprakelijk zijn, ook wanneer u onvoldoende onderzoek hebt gedaan, wanneer u als koper kunt aantonen dat de verkoper op de hoogte was van deze lekkage, maar hierover heeft gezwegen. Het is namelijk de plicht van de verkoper om te melden wat er mis is met de woning. Zeker wanneer de verkoper weet dat dit belangrijk voor u is. Schendt de verkoper deze mededelingsplicht dat kan de verkoper aansprakelijk gesteld worden voor de geleden schade. In de praktijk is het helaas vaak lastig om deze wetenschap als koper aan te tonen. Kunt u dit niet bewijzen, dan is de verkoper niet verplicht de schade te vergoeden. Toch kent de wet  hierop nog een uitzondering.

Hieronder leest u daar meer over. 

De verkoper is ook aansprakelijk als de lekkage aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat

In de NVM-overeenkomst wordt door de verkoper, vaak in artikel 6.3, een garantie gegeven. Deze garantie houdt in dat u als koper mag verwachten dat de woning alle eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. Wat u vervolgens in de praktijk mag verwachten hangt onder andere af van het bouwjaar van de woning, de prijs en afspraken in de overeenkomst. Zo kan een rechter beslissen dat je van een redelijk nieuwe woning mag verwachten dat deze geen lekkages vertoond na een heftige regenval. En dat als er toch lekkages ontstaan, dit het normale gebruik van de woning in de weg staat.

Dit wil niet zeggen dat de rechter tot dezelfde conclusie komt bij een oude woning van bijvoorbeeld 60 jaar oud. In dat geval kan de rechter van mening zijn dat je zulke gebreken bij een oude(re) woning kunt verwachten en dat het dus het normale gebruik niét in de weg staat.

Hoe stelt u de verkoper aansprakelijk?

U kunt een verkoper met succes aanspreken op het moment dat u als koper aan kunt tonen dat de lekkage:

  1. verborgen was (en dus bij voldoende onderzoek door u als koper redelijkerwijs niet opgemerkt kon worden);
  2. op het moment van eigendomsoverdracht al aanwezig was, én
  3. bij de verkoper bekend was.

Kunt u niet aantonen dat de verkoper bekend was met het gebrek? Dan is de verkoper alléén aansprakelijk op het moment dat de lekkage (of een ander gebrek) het normale gebruik van de woning in de weg staat. Of dit ook zo is, hangt af van wat u terecht van de woning en het normale gebruik daarvan mocht verwachten. Dit kan per situatie verschillen en is dus sterk afhankelijk van de omstandigheden. Onze juristen helpen u hier graag bij.

Het is van groot belang dat u de verkoper op tijd informeert

De wet verlangt dat u de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van bijvoorbeeld de lekkage informeert. Maar wat is dan bekwaam? Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Is een gebrek complex, dan wordt een koper meer tijd gegund om de situatie te onderzoeken. Is het direct duidelijk dat er een gebrek is, moet je dit sneller melden als je de verkoper daarvoor wil aanspreken. Daarnaast dient u de verkoper zelf de kans te geven om de lekkage te bekijken en eventueel zelf te verhelpen. Laat de lekkage dus nooit op voorhand door een andere partij herstellen. Wel is het belangrijk dat u de schade beperkt. Dat kan bijvoorbeeld door het plaatsen van een emmer om het water op te vangen. Kan dat niet, dan is het slim om eerst met de verkoper af te stemmen voordat u onnodig kosten maakt. 

Probeer altijd eerst het gesprek aan te gaan met de verkoper om tot een oplossing te komen. Dit kan ook gerust telefonisch. Wij adviseren u dan wel om de onderlinge afspraken schriftelijk te bevestigen. Zo kunt u eventuele vervelende discussies in de toekomst voorkomen.  

Mocht u onderling niet tot een oplossing komen dan kunt u gebruik maken van onze voorbeeldbrief om de verkoper formeel in gebreke te stellen. Natuurlijk kunt u ook altijd contact met ons opnemen. Onze juristen helpen u graag verder.