Wie is aansprakelijk voor gebreken als ik een bestaand huis koop?

Wat zijn je rechten en plichten als koper?

De kans is groot dat je met de verkopers een koopovereenkomst met NVM-voorwaarden heeft gesloten. De Nederlandse Vereniging van Makelaars heeft deze voorwaarden opgesteld en veel makelaars gebruiken ze. Ook VastgoedPRO en VBO Makelaars gebruiken vergelijkbare documenten. In deze overeenkomst en voorwaarden staat wie verantwoordelijk is bij gebreken (schades of andere problemen). Belangrijk om te weten is dat het risico dat hoort bij de woning overgaat op jou als koper. Dat gebeurt zodra je bij de notaris tekent voor de overdracht. Je wordt op dat moment dus eigenaar van de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Kun je de verkoper dan niet aanspreken voor de in het voorbeeld genoemde lekkage? In sommige gevallen is dit tóch mogelijk. 

Wanneer is een lekkage een verborgen gebrek?

Gebreken die zijn ontstaan ná de overdracht, komen voor risico van de koper. Een ‘verborgen’ gebrek, is een gebrek dat al vóór de overdracht aanwezig was, maar niet door jou is opgemerkt.
Belangrijke vraag voor de aansprakelijkheid is of je het gebrek als koper had moeten opmerken. We noemen dit ook wel de onderzoeksplicht van de koper. De wet verwacht van jou als koper namelijk dat je de woning onderzoekt tijdens een bezichtiging. Had je tijdens een bezichtiging of onderzoek een gebrek of signalen die daarop wijzen kunnen opmerken? Dan wordt het gebrek niet als verborgen gezien. Het gevolg is dat jij dan als koper zelf verantwoordelijk bent voor het verhelpen van het probleem.

Hoe zwaar is die onderzoeksplicht nu precies?

Je moet als koper de woning goed bekijken en onderzoeken. Hoe ouder een woning, hoe meer je moet onderzoeken. Deze kans krijg je tijdens een bezichtiging, maar je kunt ook een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren. Zie je tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld een vochtplek op het plafond? Dan is het jouw plicht om dat nader te onderzoeken. Je doet dit door aan de verkoper te vragen wat de oorzaak van de vochtplek is. En of deze oorzaak al verholpen is. Als de verkoper dus zegt dat er in de woning geen lekkages zijn, dan mag je daarop vertrouwen. Verder onderzoek hiernaar is in zo'n situatie niet nodig. Zorg wel dat je het antwoord van de verkoper op papier krijgt. Daarmee laat je zien dat je onderzoek hebt gedaan en wat de verkoper daarover heeft gezegd. Kortom, wat jij als koper dus mag verwachten. Een andere veelgebruikte optie is het inschakelen van een (bouw)expert. 

Ben je na het lezen van deze tekst bang dat je te weinig onderzoek hebt gedaan? En er dus geen sprake is van een ‘verborgen’ gebrek? Dan kan het tóch nog zijn dat de verkoper aansprakelijk is.

De verkoper is aansprakelijk als hij wist dat er een lekkage was maar niks heeft gezegd 

Een verkoper kan toch aansprakelijk zijn als je onvoldoende onderzoek hebt gedaan. Je moet dan kunnen bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek, maar hierover heeft gezwegen. Het is namelijk de plicht van de verkoper om te melden wat er mis is met de woning. Zeker als de verkoper weet dat dit belangrijk voor jou is.
Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de geleden schade. In praktijk is dit helaas vaak lastig om aan te tonen. Als je geen bewijs hebt, dan is de verkoper niet verplicht om schade te vergoeden. Toch kent de wet hierop nog een uitzondering.

Hieronder lees je daar meer over. 

De verkoper is ook aansprakelijk als de lekkage normaal gebruik van de woning in de weg staat

In de NVM-overeenkomst geeft de verkoper een garantie af. Dit staat vaak in artikel 6.3. Dit betekent dat de koper mag verwachten dat de woning alle eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. Deze eigenschappen worden onder andere bepaald door het bouwjaar van de woning, de prijs en afspraken in de overeenkomst.
Zo kan een rechter beslissen dat je van een redelijk nieuwe woning mag verwachten dat deze geen lekkages vertoont. En dat als er toch lekkages ontstaan, dit het normale gebruik van de woning in de weg staat. Dit wil niet zeggen dat de rechter tot dezelfde conclusie komt bij een woning van bijvoorbeeld 60 jaar oud. In dat geval kan de rechter oordelen dat zulke gebreken bij een oudere woning te verwachten zijn.

Hoe stel je de verkoper aansprakelijk?

Je kunt een verkoper met succes aanspreken op als jij als koper kunt aantonen dat de lekkage:

1. verborgen was (en je het dus bij voldoende onderzoek redelijkerwijs niet kon opmerken);
2. op het moment van eigendomsoverdracht al aanwezig was, én
3. bij de verkoper bekend was.

Kun je niet aantonen dat de verkoper bekend was met het gebrek? Dan is de verkoper alléén aansprakelijk als het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. Dat hangt af van wat je terecht van de woning en het normale gebruik daarvan mocht verwachten. Dit kan per situatie verschillen en is dus sterk afhankelijk van de omstandigheden. Onze juristen helpen je hier graag bij.

Belangrijk: informeer de verkoper op tijd

De wet verlangt dat je de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van bijvoorbeeld de lekkage informeert. Maar wat is dan bekwaam? Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Is een gebrek complex, dan wordt een koper meer tijd gegund om de situatie te onderzoeken. Is het meteen duidelijk dat er een gebrek is? Dan moet je dit sneller melden als je de verkoper daarvoor wilt aanspreken. Daarnaast moet je de verkoper de kans geven om de lekkage te bekijken en eventueel zelf te verhelpen. Laat een gebrek dus nooit op voorhand door een andere partij herstellen. Wel is het belangrijk dat je de schade beperkt. Bijvoorbeeld door een emmer neer te zetten om het water op te vangen. Kan dat niet, dan is het slim om eerst met de verkoper af te stemmen. Zo voorkom je onnodige kosten.

Probeer altijd eerst het gesprek aan te gaan met de verkoper om tot een oplossing te komen. Dat kan gerust telefonisch. Wij adviseren je wel om de onderlinge afspraken schriftelijk te bevestigen. Zo voorkom je eventuele vervelende discussies in de toekomst.  

Kom je onderling niet tot een oplossing, gebruik dan onze voorbeeldbrief om de verkoper formeel in gebreke te stellen.