Huis gekocht maar financiering niet rond: dit zijn je opties

Je hebt een huis gekocht en de bank wijst je hypotheekaanvraag af. Of je hypotheek is nog niet rond en de tijd loopt. Dat is stressvol, want een getekende koopovereenkomst is bindend.

Staat er een financieringsvoorbehoud in je koopovereenkomst? Dan kun je de koop meestal zonder kosten ontbinden. Dat lukt alleen als je op tijd en op de juiste manier een beroep doet op dat voorbehoud. Zonder voorbehoud riskeer je een boete. 

Lees wat je moet doen, welke termijnen gelden en wat je kunt doen als de termijn verloopt. Dit geldt voor de koop van een woning in Nederland.

Laatst bijgewerkt: oktober 2026 | Gecontroleerd door juristen van Stichting Achmea Rechtsbijstand

Wat is een financieringsvoorbehoud?

Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in je koopovereenkomst. Een ontbindende voorwaarde is een afspraak waardoor je van de koop af kunt als je geen financiering krijgt binnen de afgesproken termijn. Bij dit voorbehoud is de ontbindende voorwaarde dat je de hypotheek niet binnen de afgesproken termijn rond krijgt. Dit is het doel: als je de koop ontbindt omdat je geen hypotheek krijgt, betaal je geen boete. 

Je vindt het voorbehoud standaard in koopovereenkomsten van makelaarsorganisaties zoals NVM, Vastgoedpro en VBO. Controleer toch altijd of het voorbehoud in jouw akte staat. Partijen kunnen het schrappen of aanvullen. Geschrapte artikelen of delen daarvan worden doorgestreept en aanvullingen zijn vetgedrukt. Zo vallen eventuele wijzigingen altijd op.

Wat is het verschil met de wettelijke bedenktijd?

Na het tekenen heb je 3 dagen (waarvan 2  werkdagen) bedenktijd (artikel 7:2 BW). In die tijd kun je zonder reden afzien van de koop. Daarom heet de koopovereenkomst vaak een ‘voorlopig koopcontract’.

Is de bedenktijd voorbij? Alleen een ontbindende voorwaarde, zoals het financieringsvoorbehoud, helpt je dan nog. Lees hier alles over de wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een woning.

Voorbeeld: de bank wijst je hypotheek af

Je tekent een koopovereenkomst voor een woning van € 400.000,-. Je verwacht geen problemen met de hypotheek. 3 weken later belt je hypotheekadviseur. De bank heeft je aanvraag afgewezen.

In je koopovereenkomst staat een financieringsvoorbehoud met een termijn van zeven weken. Je stuurt de afwijzing binnen die termijn naar de verkoper en geeft aan dat je de overeenkomst beëindigt, omdat je geen financiering krijgt. Daarmee ontbind je de koop zonder boete.

Wat moet je doen als je financiering niet rondkomt?

Handel snel. De termijn van het voorbehoud loopt door. Volg deze stappen:

1. Lees je koopovereenkomst: Zoek het artikel over ontbindende voorwaarden. Noteer de einddatum, het aantal afwijzingen dat je nodig hebt en de eisen aan het bewijs.
2. Vraag je hypotheekadviseur of bank om een schriftelijke afwijzing: Vraag ook om een toelichting op de reden.
3. Stuur de afwijzing vóór de einddatum naar de verkoper: Verstuur het liefst (aangetekend) per e-mail. Zo kun je bewijzen dat je op tijd was.
4. Geef duidelijk aan dat je de koop ontbindt: Schrijf dat je een beroep doet op het financieringsvoorbehoud.
5. Vraag een eventuele waarborgsom of bankgarantie terug: Bij een geldig beroep hoef je die niet kwijt te zijn.

Welk bewijs heb je nodig?

Je moet kunnen aantonen dat je de financiering niet hebt gekregen. Een afwijzingsbrief van een geldverstrekker is daarbij vaak voldoende.

Sommige koopovereenkomsten eisen 2 of 3 afwijzingen van verschillende geldverstrekkers. Stuur dan ook je aanvraag en de reden van afwijzing mee. Je hebt een inspanningsverplichting: je moet al het redelijke doen om de hypotheek te krijgen. Een afwijzing alleen is dus niet altijd genoeg.

Hoe lang duurt de termijn van het financieringsvoorbehoud?

De termijn staat in je koopovereenkomst en is meestal 6 tot 8 weken na het tekenen. De wet schrijft geen vaste termijn voor. Belangrijk om te weten: na de einddatum kun je je niet meer op het voorbehoud beroepen. Zet de datum daarom direct in je agenda.

Wat als de bank meer tijd nodig heeft om je aanvraag te beoordelen?

Vraag de verkoper dan schriftelijk om de termijn te verlengen. Dat is meestal geen probleem. Vraag om een e-mail of brief waarin de verkoper de verlenging bevestigt. Doe dit ruim voor de einddatum. De verkoper is niet verplicht om mee te werken. Weigert de verkoper? Dan blijft de oorspronkelijke einddatum gelden.

Wat gebeurt er als de termijn is verlopen?

Dan kun je niet meer ontbinden. Als je de koop toch niet laat doorgaan, kan de verkoper de boete uit de koopovereenkomst opeisen. Overleg in dat geval snel met de verkoper. Vraag ook juridisch advies, voordat je iets ondertekent.

Let op: het is een taak van je hypotheekadviseur om de termijn te bewaken.

Koop ontbinden zonder financieringsvoorbehoud: wat kost dat?

Zonder financieringsvoorbehoud (of ander voorbehoud) kun je de koop niet kosteloos ontbinden. In de meeste koopovereenkomsten staat een boete van 10% van de koopsom. Dit bedrag is een afspraak in het contract. De wet bepaalt het niet. Lees hier alles over het boetebeding bij het kopen of verkopen van een woning.

Wat is een voorbehoud van NHG?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit is een vangnet voor huiseigenaren die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Je kunt de koop ook onder voorbehoud van NHG sluiten. Krijg je dan geen hypotheek met NHG? Dan kun je ontbinden. Lees hier alles over NHG en de grensbedragen voor NHG.

Wat als de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs?

Een lagere taxatiewaarde kan betekenen dat je minder hypotheek krijgt. Daardoor kan je financiering stranden. Lees meer in ons artikel over een koopwoning die lager is getaxeerd dan de vraagprijs.

Zo voorkom je problemen met je financiering

Deze tips verkleinen het risico:

• Vraag vóórdat je je bod uitbrengt een berekening van je maximale hypotheek.
• Neem een financieringsvoorbehoud op in je koopovereenkomst.
• Bespreek de termijn en zet de einddatum van het voorbehoud direct in je agenda.
• Lever alle documenten snel aan bij de bank.
• Bewaar alle e-mails en brieven van de bank en de verkoper.