Bedenktijd bij het kopen van een woning
Je hebt de koopovereenkomst getekend. Een spannend moment. Maar ben je nu definitief gebonden aan de koop? Of kun je er nog onderuit? Veel kopers staan voor deze vraag, zeker als de overeenkomst 'voorlopig' heet. Lees hoe de bedenktijd precies werkt, wanneer die ingaat en wat je moet doen als je er gebruik van wilt maken.
Laatst bijgewerkt: april 2025 | Gecontroleerd door juristen van Stichting Achmea Rechtsbijstand
Samenvatting
Je hebt als particuliere koper 3 dagen wettelijke bedenktijd na ontvangst van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. De bedenktijd gaat in om 00:00 uur op de dag ná ontvangst en eindigt na 3 volle dagen, waarvan minimaal 2 werkdagen. Wil je de koop ontbinden? Doe dit bij voorkeur aantoonbaar per e-mail met leesbevestiging.
De koopovereenkomst: voorlopig of definitief?
Veel kopers schrikken van de term 'voorlopige koopovereenkomst'. Die naam wekt de indruk dat de koop nog niet definitief is. Dat klopt niet. Zodra beide partijen hebben getekend, is de koop juridisch bindend.
In de praktijk betekent dit:
Je bent koper vanaf het moment dat beide handtekeningen staan. De wettelijke bedenktijd en opgenomen voorbehouden (bijvoorbeeld voorbehoud van financiering) zijn de enige reguliere mogelijkheden om daarna nog zonder gevolgen van de koop af te zien. Lees hier meer over het financieringsvoorbehoud.
Hoe lang duurt de wettelijke bedenktijd bij een woning?
De wettelijke bedenktijd duurt 3 dagen. Van de 3 dagen moeten er minimaal 2 werkdagen zijn. Valt er een zaterdag, zondag of officieel erkende feestdag in de periode? Dan schuift de einddatum op naar de eerstvolgende werkdag.
Wanneer gaat de bedenktijd in?
De bedenktijd gaat in om 00:00 uur op de dag nadat de koper een kopie heeft ontvangen van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Dat is dus niet de dag van tekenen zelf maar de dag erna.
Hoe maak je gebruik van de bedenktijd?
Wil je de koop ontbinden binnen de bedenktijd? Dan moet je dit op tijd melden bij de verkoper. Je hoeft geen reden op te geven.
Stap voor stap ontbinding melden:
- Controleer wanneer de bedenktijd eindigt.
- Stuur een ontbinding vóór 23:59 uur op de laatste dag.
- Gebruik e-mail met een leesbevestiging.
- Bewaar het bewijs van verzending en ontvangst.
- Je hoeft geen vergoeding te betalen aan de verkoper.
Waarom aantoonbaar melden?
Bij een conflict over de ontbinding moet jij bewijzen de ontbinding op tijd hebt gemeld. Mondeling melden is niet voldoende. Gebruik daarom altijd een methode waarvan je het tijdstip van verzending en ontvangst kunt aantonen.
Wat gebeurt er als de bedenktijd voorbij is?
Heb je de bedenktijd laten verstrijken zonder de koop te ontbinden? Dan ben je juridisch verplicht de woning te kopen. Besluit je daarna alsnog om de woning niet te kopen? Dan betaal je in de meeste gevallen een boete van 10% van de koopsom.
Uitzondering: heb je ontbindende voorwaarden in het koopcontract staan? Dan kun je de koop soms alsnog annuleren zonder boete als je aan de voorwaarden van het behoud voldoet. De bekendste is het financieringsvoorbehoud.
Voor wie geldt de bedenktijd niet?
De wettelijke bedenktijd geldt niet in alle gevallen. Volgens de wet zijn er een aantal uitzonderingen. Namelijk bij aankoop:
- van een woonboot (tenzij er bijzondere omstandigheden zijn);
- van een woonwagen;
- van onbebouwde grond (zonder woning);
- via een openbare veiling waarbij een notaris aanwezig is;
- door een professionele koper (bijvoorbeeld een vastgoedbelegger).
Geldt de bedenktijd ook voor de verkoper?
Nee. De wettelijke bedenktijd is alleen bedoeld ter bescherming van de koper. De verkoper heeft geen wettelijke bedenktijd en is direct gebonden aan de koopovereenkomst nadat beide partijen hebben getekend.
Kan ik een langere bedenktijd afspreken?
Ja, dat kan. Koper en verkoper mogen onderling een langere bedenktijd afspreken dan de wettelijke 3 dagen. Dit hoeft niet schriftelijk, maar het is wel erg verstandig om het vast te leggen in de koopovereenkomst.
Een kortere bedenktijd dan 3 dagen mag niet
De wet schrijft 3 dagen voor als minimum. Ook als koper en verkoper het er allebei mee eens zijn, is een kortere termijn juridisch niet geldig.
Geldt de bedenktijd ook bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw is het afhankelijk van de situatie. Soms geldt er een bedenktijd van 3 dagen. Soms krijg je bij nieuwbouw een zogenoemde optie (een periode om na te denken voordat je definitief tekent). Die optie is geen wettelijke bedenktijd maar een contractuele afspraak. Let goed op de exacte termijnen in het contract.
Heb je twijfels over jouw rechten bij een nieuwbouwkoop?
Een jurist van Stichting Achmea Rechtsbijstand kan jouw vragen over de overeenkomst beantwoorden.
Veelgestelde vragen over de wettelijke bedenktijd
Stuur een schriftelijke melding aan de verkoper vóór het einde van de bedenktijd. Doe dit per e-mail met een leesbevestiging. Zo heb je bewijs dat je tijdig hebt gemeld.
Ben je te laat? Dan ben je verplicht de woning te kopen. Koop je de woning toch niet? Dan betaal je in de meeste gevallen een boete van 10% van de koopsom. Tenzij je voldoet aan een geldige ontbindende voorwaarde.
Hulp nodig van een jurist?
Ben je verzekerd voor juridische hulp bij 1 van de verzekeraars waarvoor wij werken? En zit je met vragen over de bedenktijd bij aankoop van een woning? Meld je zaak snel en eenvoudig online.