Maximale huurverhoging in 2026: dit zijn de regels

In 2026 gelden nieuwe percentages voor de maximale huurverhoging. Hoeveel jouw verhuurder de huur mag verhogen, hangt af van de woning die je huurt. De ingangsdatum verschilt per huursector. De overheid stelt deze percentages jaarlijks wettelijk vast als bovengrens, zodat huurders beschermd zijn tegen onverwacht hoge stijgingen van de kale huurprijs. In dit artikel lees je wat de maximale huurverhoging in 2026 is en per wanneer de nieuwe percentages gelden. Ook ontdek je de regels per huursector en wat je kunt doen als je het oneens bent met de huurverhoging.

Laatst bijgewerkt: april 2026 | Gecontroleerd door juristen van Stichting Achmea Rechtsbijstand

Overzicht maximale huurverhoging 2026

De maximale huurverhoging verschilt per huursegment en per ingangsdatum.

Deze percentages zijn vastgesteld door de overheid en gelden als bovengrens. Een verhuurder mag een lager percentage hanteren, maar nooit een hoger percentage dan wettelijk is toegestaan.

Het is belangrijk om goed te controleren in welk segment jouw woning valt. Dat bepaal je aan de hand van de kale huurprijs bij de start van je huurovereenkomst, niet op basis van de huidige huur. De kale huurprijs is de prijs die je betaalt voor de woning, zonder bijkomende kosten voor bijvoorbeeld gas, water en licht. Op de website van Rijksoverheid kan je bekijken in welke huursector je valt.

Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026

Sociale huurwoningen zijn woningen waarvan de kale huurprijs bij de start van het contract onder de toen geldende liberalisatiegrens lag. In deze sector bepaalt de overheid jaarlijks de maximale huurverhoging. Huur je een woning in de sociale huursector ? Dan mag jouw verhuurder de kale huur per 1 juli 2026 met maximaal 4,1% verhogen. Let op: in geval van een lage huur (minder dan € 350,-) of een hoog inkomen kan de huur met meer dan 4,1% stijgen. 

Wat betekent dit concreet?

• De verhoging geldt alleen voor de kale huurprijs.
• Servicekosten en energiekosten vallen hier niet onder.
• De nieuwe huur mag niet hoger worden dan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem).
• De huur mag maximaal 1 keer per 12 maanden worden verhoogd.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In de sociale sector kan een inkomensafhankelijke huurverhoging gelden. In dat geval moet de verhuurder een inkomensindicatie van de Belastingdienst meesturen. Zonder deze verklaring is een hogere inkomensafhankelijke verhoging niet toegestaan.

Verplichte aankondiging

De verhuurder moet je minimaal 2 maanden vóór de huurverhoging schriftelijk informeren over de huurverhoging. In de brief moeten onder andere staan:

• De oude en nieuwe kale huurprijs
• Het percentage of bedrag van de verhoging
• De ingangsdatum
• Informatie over hoe je bezwaar kunt maken

Voldoet de brief niet aan deze eisen, dan kun je bezwaar maken.

Middenhuur: maximaal 6,1% vanaf 1 januari 2026

Voor woningen in het middenhuursegment geldt vanaf 1 januari 2026 een maximale huurverhoging van 6,1%. Dit percentage is gebaseerd op de cao-loonontwikkeling plus 1%. De overheid stelt dit jaarlijks vast.

Wanneer valt een woning onder middenhuur?

Een woning valt onder middenhuur als:

• De huurovereenkomst is ingegaan op of na 1 juli 2024, én;
• De kalehuur prijs bij aanvang binnen de wettelijk vastgestelde midden huurgrenzen viel.

Ook in de middenhuur geldt:

• De huur mag maximaal één keer per 12 maanden worden verhoogd;
• Staat in jouw huurcontract een lager percentage? Dan geldt dat lagere percentage;
• Zonder huurverhogingsbeding mag de verhuurder de huur niet eenzijdig verhogen.
• De nieuwe huur mag niet hoger worden dan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem).

Vrije sector: maximaal 4,4% vanaf 1 januari 2026

Huur je een woning in de vrije sector? Dan mag de huur per 1 januari 2026 met maximaal 4,4% worden verhoogd. Dit percentage is een afgeleide van de inflatie of de loonontwikkeling +1%. In de vrije sector geldt geen maximale huurprijs, maar de jaarlijkse verhoging is wettelijk begrensd. Deze regeling geldt tot 1 mei 2029.

Belangrijk om te weten:

• De huurverhoging moet in het huurcontract zijn afgesproken.
• Staat in het contract een lager percentage dan 4,4%? Dan geldt dat lagere percentage.
• Zonder huurverhoging clausule kan de verhuurder de huur alleen verhogen als jullie daar samen nieuwe afspraken over maken.

Ook hier geldt dat de huur niet vaker dan eens per 12 maanden mag stijgen.

Algemene regels huurverhoging 2026

Voor alle huursectoren gelden dezelfde basisregels:

• De huur mag maximaal één keer per 12 maanden worden verhoogd.
• De verhoging mag niet boven het wettelijke maximum uitkomen.
• Alleen de kale huurprijs telt mee voor het percentage.

Controleer altijd goed of de voorgestelde verhoging klopt met de wettelijke maxima voor 2026.

Stappenplan: bezwaar maken tegen huurverhoging

Ben je het niet eens met de voorgestelde huurverhoging 2026? Dan kun je bezwaar maken.

Stap 1: Controleer je huursegment

Bekijk of je woning onder sociale huur, middenhuur of vrije sector valt.

Stap 2: Controleer het percentage

Vergelijk de voorgestelde verhoging met het wettelijke maximum voor 2026.

Stap 3: Controleer de aankondiging

Bij sociale huur moet de verhuurder voldoen aan wettelijke eisen in de aankondigingsbrief. Bij middenhuur en vrije sector huur is de verhoging al overeengekomen in de overeenkomst en is een aankondiging niet nodig.

Stap 4: Dien schriftelijk bezwaar in

Stuur vóór de ingangsdatum een aangetekende brief waarin je uitlegt waarom de huurverhoging volgens jou niet klopt.

Stap 5: Huurcommissie

• Sociale huur: de verhuurder moet naar de Huurcommissie als hij het niet eens is met jouw bezwaar;
• Middenhuur en vrije sector: je moet zelf binnen 4 maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie als de verhuurder jouw bezwaar afwijst. Wordt de Huurcommissie in de sociale sector niet op tijd ingeschakeld? Dan gaat de huurverhoging niet door.

Huurtoeslag en huurverhoging 2026

Een hogere huur kan gevolgen hebben voor je huurtoeslag. Alleen de kale huur telt mee voor de berekening. Controleer na een huurverhoging altijd of je nog binnen de huurtoeslaggrens valt.