Gebreken aan mijn nieuwbouwwoning ontdekt na oplevering. Wat kan ik doen?

Gebreken aan de nieuwbouwwoning

Als de nieuwbouw van een woning of appartement klaar is, volgt de oplevering.Let goed op bij de oplevering. Hierna komt eventueel werk namelijk voor rekening van de opdrachtgever. Dat is in de meeste gevallen de eigenaar van het nieuwe huis. Het gebeurt helaas regelmatig dat bepaalde punten van nieuwbouwwoning niet in orde zijn. Dit noemen we gebreken.

Voorbeelden van gebreken aan een nieuwbouwwoning

• Krassen in de beglazing van de ramen;
• Niet goed functionerende verwarming;
• Lekkages;
• Loskomend tegelwerk.

We maken onderscheid tussen opleveringsgebreken en onderhoudsgebreken.

• Een opleveringsgebrek is een gebrek dat bij de oplevering van het werk is ontdekt.
• Een onderhoudsgebrek is een gebrek dat je in de overeengekomen onderhoudsperiode ontdekt. En dat je redelijkerwijs niet bij oplevering kon ontdekken. Een onderhoudsperiode moet tussen partijen overeen zijn gekomen. Dit volgt niet in algemene zin uit de wet.

Wanneer moet de bouwer gebreken aan de nieuwbouwwoning herstellen?

Na oplevering van een nieuwbouwwoning heeft de aannemer meestal 3 maanden de tijd om opleveringsgebreken te herstellen. Ook moet hij op uw eerste verzoek gebreken herstellen die tijdens deze onderhoudsperiode ontstaan. Of die u dan pas ontdekt. Dit geldt wel alleen als deze onderhoudsgebreken bij oplevering niet zichtbaar waren.

Meer over het melden van gebreken die bij oplevering al zichtbaar waren

Helaas lukt het niet altijd om alle bij oplevering ontdekte gebreken aan de nieuwbouwwoning binnen 3 maanden te herstellen. Als dit gebeurt, neem dan op tijd actie.

Een deel van de betaling vasthouden tot het gebrek is hersteld

Ontdekt u een gebrek aan uw nieuwbouwwoning? Dan mag u tot 3 maanden na oplevering de laatste 5% van de aanneemsom vasthouden. Dit staat in de wet. Dit recht heeft u overigens ook als u bij oplevering van de nieuwbouwwoning géén gebreken ontdekt. Vaak is er na oplevering namelijk ook nog sprake van een onderhoudsperiode.

Gebreken die u tijdens de onderhoudsperiode ontdekt, kunnen ook reden zijn om 5% van de aanneemsom vast te houden. Geef daarom het depot of de bankgarantie niet vrij als de aannemer de opleveringsgebreken wel binnen 3 maanden herstelt. Misschien ontdekt u in de resterende tijd nog andere gebreken waarvoor u het depot of bankgarantie wil vasthouden.

Een deel van de betaling vasthouden na oplevering: hoe werkt dat?

Om de eerder genoemde laatste 5% van de aanneemsom vast te houden, zijn er 2 mogelijkheden:

1. In depot houden bij de notaris
2. De bankgarantie van de bouwer vasthouden

In de aannemingsovereenkomst staat vaak hoe dit in uw situatie is geregeld. Er is óf sprake van een bouwdepot bij de notaris óf er is door de bouwer een bankgarantie afgegeven.

Wat is een depot?

U mag 5% van de laatste termijn(en) van de aanneemsom betalen aan de notaris in plaats van de aannemer. Dat is wettelkijk zo geregeld. Dit bedrag wordt dan ‘in depot’ gestort bij de notaris. Een depot is dus een rekening bij de notaris waarop u 5% van de aanneemsom stort. De notaris betaalt dit bedrag 3 maanden na oplevering aan de aannemer. Dit doet de notaris niet als u binnen 3 maanden laat weten dat dit nog niet mag. Bijvoorbeeld omdat de aannemer nog niet alle gebreken heeft hersteld. Het idee achter het depot is de aannemer aan te sporen eventuele opleveringsgebreken zo snel mogelijk op te lossen.

Wat is een bankgarantie?

Als de aannemer een bankgarantie heeft gesteld, moet u de aanneemsom wel rechtstreeks en volledig aan de aannemer betalen. Een bankgarantie is namelijk een vervangende vorm van zekerheid. U mag dan dus niet 5% bij de notaris storten. Daar staat wel tegenover dat de bank garandeert dat 5% van de aanneemsom voor u beschikbaar is. Bijvoorbeeld voor de kosten voor herstel van gebreken, als de aannemer die niet herstelt. U als opdrachtgever hoeft niets te regelen voor deze bankgarantie. Als uw aannemer aangeeft een bankgarantie te hebben gesteld, controleert de notaris of die voldoet aan de wet. Ook controleert hij of de overeenkomst voldoet en als vervangende zekerheid voor het depot kan gelden.

Restant van de aanneemsom gaat na 3 maanden automatisch naar de aannemer

U kunt de laatste 5% van de betaling aan de aannemer vasthouden. Na 3 maanden komt het bedrag echter automatisch toch bij de aannemer terecht. De notaris betaalt namelijk na 3 maanden automatisch het bouwdepot aan de aannemer uit of geeft de bankgarantie vrij. U bent dan uw stok achter de deur kwijt.‬ U kunt dit echter voorkomen!

Hoe voorkom ik dat het geld toch nog vrijkomt?

Wilt u voorkomen dat de aannemer toch laatste 5% van de aanneemsom krijgt voordat de gebreken zijn opgelost? Meld dan de nog bestaande gebreken aan uw nieuwbouwwoning aan de notaris. Stuur hiervoor een (aangetekende) brief of e-mail aan de notaris. Geef aan dat er nog opleverings- of onderhoudsgebreken zijn en vraag het depot of de bankgarantie vast te houden. De notaris zal altijd aan dit verzoek voldoen. Vraag ook om een bevestiging hiervan. Het is ook aan te raden een kopie van deze brief aan de aannemer te sturen. In deze brief kunt u meteen vragen de nog aanwezige gebreken binnen een redelijke en concrete termijn te herstellen. Wat een redelijke termijn is, verschilt per situatie.

Hoelang mag ik het bouwdepot vasthouden?

U kunt het bouwdepot tot maximaal 3 maanden na oplevering van uw nieuwbouwwoning achterhouden. U mag dan alleen nog een bedrag vasthouden dat in redelijke verhouding staat tot de gebreken. Houdt u teveel achter, dan moet u daarover rente betalen aan de aannemer. Ook kan dat nog andere nadelige gevolgen voor u hebben. Onze juristen adviseren u hier graag over.