Gebreken aan mijn nieuwbouwwoning ontdekt na oplevering. Wat kan ik doen?

Gebreken aan de nieuwbouwwoning

Als de nieuwbouw van een woning of appartement klaar is, volgt de oplevering. De oplevering is het moment waarop u het werk met de aannemer controleert en het werk in gebruik neemt. Het is belangrijk om bij de oplevering goed op te letten, want hierna komt eventueel werk voor rekening van de opdrachtgever, in de meeste gevallen de eigenaar van het nieuwe huis. Het komt helaas regelmatig voor dat bepaalde punten van nieuwbouwwoning niet in orde zijn. Dit noemen we gebreken. Voorbeelden van gebreken aan een nieuwbouwwoning zijn:

• Krassen in de beglazing van de ramen;
• Niet goed functionerende verwarming;
• Lekkages;
• Loskomend tegelwerk.

We maken onderscheid tussen opleveringsgebreken en onderhoudsgebreken.

• Een opleveringsgebrek is een gebrek dat bij de oplevering van het werk is ontdekt.
• Een onderhoudsgebrek is een gebrek dat in de overeengekomen onderhoudsperiode wordt ontdekt en die redelijkerwijs niet bij oplevering ontdekt had kunnen worden. Een onderhoudsperiode moet tussen partijen overeen zijn gekomen. Dit volgt niet in algemene zin uit de wet.

De bouwer moet gebreken aan de nieuwbouwwoning binnen 3 maanden herstellen

Na oplevering van een nieuwbouwwoning heeft de aannemer meestal 3 maanden de tijd om opleveringsgebreken te herstellen. Ook moet hij op uw eerste verzoek de gebreken herstellen die tijdens deze onderhoudsperiode van 3 maanden aan uw woning ontstaan of die u dan pas ontdekt. Dit geldt wel alleen als deze onderhoudsgebreken bij oplevering niet zichtbaar waren.

Meer over het melden van gebreken die bij oplevering al zichtbaar waren

Het komt helaas wel eens voor dat het de aannemer niet lukt om alle bij oplevering ontdekte gebreken aan de nieuwbouwwoning binnen 3 maanden te herstellen. Als dit gebeurt, neem dan op tijd actie.

Een deel van de betaling vasthouden tot het gebrek is hersteld

Als u een gebrek aan uw nieuwbouwwoning ontdekt, mag u tot 3 maanden na oplevering de laatste 5% van de aanneemsom vasthouden. Dit staat in de wet. Dit recht heeft u overigens ook als u bij oplevering van de nieuwbouwwoning géén gebreken ontdekt. Vaak is er na oplevering namelijk ook nog sprake van een onderhoudsperiode.

Gebreken die in de onderhoudsperiode worden ontdekt, kunnen ook reden zijn om 5% van de aanneemsom vast te houden. Geef daarom het depot of de bankgarantie nog niet vrij als de bouwer/aannemer de opleveringsgebreken wel netjes binnen 3 maanden heeft hersteld. Misschien ontdekt u in de resterende tijd nog andere gebreken waarvoor u ook het depot aan wilt houden of de bankgarantie wil vasthouden.

Een deel van de betaling vasthouden na oplevering: hoe werkt dat?

Om de eerder genoemde laatste 5% van de aanneemsom vast te houden, zijn er 2 mogelijkheden:

1. In depot houden bij de notaris
2. De bankgarantie van de bouwer vasthouden

In de aannemingsovereenkomst staat vaak hoe dit in uw situatie is geregeld. Er is óf sprake van een bouwdepot bij de notaris óf er is door de bouwer een bankgarantie afgegeven.

Wat is een depot?

Volgens de wet heeft u als opdrachtgever het recht om 5% van de laatste termijn of termijnen van de aanneemsom niet aan de aannemer te betalen maar aan de notaris. Dit bedrag wordt dan ‘in depot’ gestort bij de notaris. Een depot is dus een rekening bij de notaris waarop u 5% van de aanneemsom stort. De notaris betaalt 3 maanden na oplevering dit bedrag aan de aannemer. Dit doet de notaris niet als u binnen 3 maanden laat weten dat dit nog niet mag, bijvoorbeeld omdat de aannemer nog niet alle gebreken heeft hersteld. Het idee achter het depot is dat de aannemer hierdoor geprikkeld wordt om eventuele opleveringsgebreken zo snel mogelijk op te lossen en volledig betaald te worden.

Wat is een bankgarantie?

Als de aannemer een bankgarantie heeft gesteld, moet u de aanneemsom wel rechtstreeks en volledig aan de aannemer betalen. Een bankgarantie is namelijk een vervangende vorm van zekerheid. U mag dan dus niet 5% bij de notaris storten. Daar staat wel tegenover dat de bank garandeert dat 5% van de aanneemsom voor u beschikbaar is voor de kosten voor eventueel herstel van gebreken, als de aannemer die niet herstelt. U als opdrachtgever hoeft niets te regelen voor deze bankgarantie. Als uw aannemer aangeeft een bankgarantie te hebben gesteld, controleert de notaris of die voldoet aan de wet en de overeenkomst voldoet en als vervangende zekerheid voor het depot kan gelden.

Let op: Na 3 maanden gaat het restant van de aanneemsom automatisch naar de aannemer

U kunt de laatste 5% van de betaling aan de aannemer vasthouden. Na 3 maanden komt het bedrag echter automatisch toch bij de aannemer terecht. De notaris betaalt namelijk na 3 maanden automatisch het bouwdepot aan de aannemer uit of geeft de bankgarantie vrij. U bent dan uw stok achter de deur kwijt.‬ U kunt dit echter voorkomen!

Hoe voorkom ik dat het geld toch nog vrijkomt?

Om te voorkomen dat de laatste 5% van de aanneemsom toch bij de aannemer terecht komen voordat de gebreken zijn opgelost, meldt u de nog bestaande gebreken aan uw nieuwbouwwoning bij/aan de notaris. Stuur hiervoor een (aangetekende) brief of e-mail aan de notaris. U meldt aan de notaris dat er nog opleverings- en/of onderhoudsgebreken zijn en vraagt het depot tot nader bericht niet uit te betalen aan de aannemer of de bankgarantie vast te houden. De notaris zal altijd aan dit verzoek voldoen. Vraag ook om een bevestiging hiervan. Het is ook aan te raden een kopie van deze brief aan de aannemer te sturen. In deze brief kunt u dan meteen vragen de nog aanwezige gebreken aan uw woning binnen een redelijke en concrete termijn te herstellen. Wat een redelijke termijn is, verschilt per situatie.

U kunt het bouwdepot tot maximaal 3 maanden na oplevering van uw nieuwbouwwoning achterhouden

U mag dan alleen nog een bedrag vasthouden dat in een redelijke verhouding staat tot de gebreken die er nog zijn. Houdt u teveel achter dan moet u daarover rente betalen aan de aannemer. Ook kan dat nog andere nadelige gevolgen voor u hebben. Onze juristen adviseren u hier graag over.