Conflict in je VvE: hoe maak je bezwaar tegen een ALV-besluit en los je een geschil op?

Je koopt een appartement en wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Dit betekent dat je samen met je buren beslissingen moet nemen over onderhoud, kosten en regels in je gebouw. Soms loopt dat uit op een conflict. Stichting Achmea Rechtsbijstand ziet het aantal VvE-geschillen stijgen.

Ben je het niet eens met een besluit? Dan kunt eerst in gesprek gaan, een mediator inschakelen of een traject via voorrecht bewandelen. Je kunt ook naar de kantonrechter.

Lees welke conflicten vaak voorkomen, hoe lang je hebt om een besluit aan te vechten en welke oplossingen er zijn. Dit artikel geldt voor appartementseigenaren in Nederland.

Laatst bijgewerkt: november 2026 | Gecontroleerd door juristen van Stichting Achmea Rechtsbijstand

Welke conflicten komen in een VvE het vaakst voor?

Dit zijn veel voorkomende soorten VvE-geschillen:

• Onderhoud en MJOP: onenigheid over wat nodig is, wanneer het gebeurt en wie betaalt.
• VvE-bijdrage en reservefonds: discussie over de begroting en over verhogingen van de maandelijkse bijdrage.
• Verduurzaming: meningsverschillen over zonnepanelen, isolatie of een warmtenet, vooral over de kosten.
• Kostenverdeling en gemeenschappelijke delen: onduidelijkheid over wat van de VvE is en wat van jou.
• Achterstallige betalingen: een eigenaar betaalt de VvE-bijdrage niet.
• Verbouwingen en overlast: een aanbouw zonder toestemming, of spullen in de lift en de hal.
• Functioneren van het bestuur: vertrouwen, ontslag, decharge (kwijting voor het beleid) en de jaarrekening.
• Besluitvorming: oproeping, agenda, quorum, stemmen en notulen.

Jouw rechten staan in de splitsingsakte en het modelreglement 

• De splitsingsakte: dit is de notariële akte waarmee het gebouw in appartementen is verdeeld. 
• Het modelreglement: dit is de standaardset spelregels die daarbij hoort. 

Er zijn verschillende modelreglementen en je zal in de splitsingsakte moeten kijken welk modelreglement er van toepassing is en waar er vanaf wordt geweken. 

Hoe werkt een algemene ledenvergadering (ALV)?

De VvE moet minstens 1 keer per jaar vergaderen. Veel VvE's houden twee ALV's, vaak in het voorjaar en het najaar.

Belangrijke punten rondom de ALV

• Oproeptermijn: In de meeste modelreglementen is dit minstens 15 dagen vóór de vergadering. Staat er in jouw splitsingsakte een andere termijn? Dan geldt die termijn.
• Quorum: Dit is het minimale aantal stemmen dat aanwezig moet zijn om te kunnen besluiten. In veel VvE's is dat de helft of twee derde. Wordt het quorum niet gehaald? Dan kan een besluit ongeldig zijn.
• Volmacht: Kun je niet komen? Dan kun je een andere eigenaar machtigen om voor je te stemmen.
• Notulen: Lees ze snel door. De vernietigingstermijn kan namelijk al lopen.

Checklist: Wat doe ik voordat ik naar de ALV ga?

Neem deze 5 korte vragen door vóórdat je de vergaderzaal binnenloopt:

• Heb ik alle stukken en de agenda vooraf goed gelezen?
• Begrijp ik wat het voorstel financieel en praktisch voor mij betekent?
• Heb ik mijn vragen al vóór de vergadering aan het bestuur gesteld om lange discussies tijdens de ALV te voorkomen?
• Luister ik naar de belangen, twijfels en financiële zorgen van mijn mede-eigenaars?
• Is de toon van mijn bijdrage helpend voor een gezamenlijke oplossing?

Hoelang heb je om bezwaar te maken tegen een besluit van de VvE?

Je hebt 1 maand om een vernietigbaar VvE-besluit aan te vechten bij de kantonrechter. Dit staat in artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

De maand begint op de dag dat je het besluit kende of redelijkerwijs kon kennen. Is het in jouw VvE niet gebruikelijk om afwezige eigenaren te informeren? Dan begint de maand meestal 1 week na de vergadering. 

Tip: als je afwezig bent, informeer altijd snel bij de buren wat er is gebeurd op de vergadering. De rechter bewaakt de termijn om bezwaar te maken streng.

Wat is het verschil tussen een nietig en een vernietigbaar VvE-besluit?

Een vernietigbaar besluit is geldig totdat de kantonrechter het vernietigt

Hiervoor geldt de bezwaartermijn van 1 maand. De rechter toetst bijvoorbeeld of de VvE in redelijkheid tot het besluit kon komen. 

Een nietig besluit is vanaf het begin ongeldig

Hiervoor geldt geen bezwaartermijn. Een voorbeeld is een besluit dat is genomen terwijl het quorum niet was gehaald. Het gaan dan om besluiten die in strijd met de wet of de splitsingsakte zijn genomen. 

Hoe maak ik bezwaar tegen een ALV-besluit?

1. Noteer wanneer je het besluit kende: Reken vanaf die dag 1 maand.
2. Lees het besluit, de notulen en je splitsingsakte: Controleer de oproeping, de agenda en het quorum.
3. Praat met het bestuur: Leg je bezwaar schriftelijk vast, bijvoorbeeld per e-mail.
4. Overweeg mediation of de regelrechter: De termijn van 1 maand loopt intussen door.
5. Dien een verzoekschrift in bij de kantonrechter als dat nodig is: Doe dat binnen 1 maand. 

Wat kun je doen bij een conflict met het VvE-bestuur?

De ALV benoemt en ontslaat het bestuur. Ben je ontevreden, dan kun je dit op de ALV aankaarten.

Weigert de VvE zonder goede zwaarwegende reden mee te werken? Dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen (artikel 5:121 BW).

Hoe los je een langdurig conflict op zonder rechtszaak?

Langslepende conflicten veroorzaken blijvende schade in een VvE. Je hebt deze opties om het op te lossen zonder rechtspraak:

• Ga in gesprek: Leg afspraken schriftelijk vast.
• Kies voor mediation: Een onafhankelijke mediator begeleidt het gesprek. Het bestuur heeft hiervoor vaak een machtiging van de ALV nodig.
• Ga naar een regelrechter: Dit is een snelle, goedkope procedure bij de rechtbank. Beide partijen moeten meedoen en zich aan de uitspraak houden. De zitting duurt 1 tot 2 uur. Niet elke rechtbank biedt dit aan.

Wat verandert er met het wetsvoorstel voor onderhoud en verduurzaming?

Het kabinet wil besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan makkelijker maken. Dit wetsvoorstel heet 'Versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's'. Voor deze besluiten is straks een gewone meerderheid (50% plus 1) genoeg. Nu is in veel VvE's twee derde of drie vierde nodig. Het quorum blijft bestaan. Dit is nog geen wet. Tot die tijd gelden de regels uit je splitsingsakte.

Lees meer informatie over wonen en buren.